PROEVE VAN

GEMEENTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING INZAKE

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN VOOR

WONINGEN GELEGEN TE ZOERSEL IN

NATUURGEBIED,

BOSGEBIED OF

AGRARISCH GEBIED MET ECOLOGISCHE WAARDE

  1. zonevreemde woningen in een historisch perspectief

Het beleidsdomein « ruimtelijke ordening » is een nog relatief jonge overheidsopdracht. Het ordenen van de beschikbare ruimte is noodzakelijk, en kadert perfect in de idee van een duurzaam beleid of van rentmeesterschap.

Juist door dit relatief recente karakter van het beleidsdomein RO, kennen we vandaag echter de problemen omtrent zonevreemdheid. De zonevreemdheid is immers ontstaan nadat de « zonering » is ingevoerd (gewestplannen) en ook van toepassing werd op eigendommen die reeds lang bestonden. 

Art. 166 in het Decreet RO voorzag een overgangsregeling voor de periode 1999-2004. Het Decreet op de zonevreemde woningen van 10 juli 2001 versoepelde deze overgangsregeling en maakte deze permanent. Dit decreet was echter enkel van toepassing op de zonevreemde woningen gelegen in niet-kwetsbaar gebied. Deze woningen kunnen dus in de meeste gevallen verbouwd, herbouwd en uitgebreid worden tot een 850m³ nuttige ruimte.

Voor woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied werd decretaal geen oplossing geboden. 

2. Problematiek : sociaal, maatschappelijk

De betrokken eigenaars en bewoners treft geen enkele schuld aan de zonevreemdheid. Het is door een ingrijpen van de overheid dat de betrokkenen de nadelen zijn gaan ondervinden van de zonevreemdheid. Sommigen hebben zelfs in de jaren negentig nog een woning aangekocht met het uitdrukkelijk beding dat men 20% mocht uitbreiden.   

Door de schuld van de overheid komen de betrokken mensen en gezinnen in een zware rechtsonzekere situatie terecht. Soms is zelfs sprake van « verdoken onteigening », aangezien de mogelijkheden om de eigendom aan moderne kwaliteitsvereisten aan te passen, verder ontbreken.

De aanpak van de problematiek « zonevreemde woningen », is daarom niet enkel te situeren in het beleidsdomein « ruimtelijke ordening ».

Het rechtvaardigheidsprincipe, én de zware negatieve gevolgen voor de betrokkenen, leiden ertoe dat het zoeken naar een oplossing voor de zonevreemde woningen ook kadert binnen het domein « behoorlijk bestuur », en eveneens binnen het domein « sociaal beleid ».

Bij de aanpak van dit probleem, mag dus niet enkel uitgegaan worden van een oplossing die kadert binnen de visie op een goede RO. Eveneens dient men voor ogen te houden dat de aanpak van dit probleem moet kaderen in een behoorlijk bestuur (een goede en correcte relatie tussen overheid en burger), en in een sociaal beleid (zonevreemdheid leidt tot belangrijke negatieve sociale gevolgen).    

Het past om steeds te blijven benadrukken dat de eigenaars / bewoners van zonevreemde woningen :

·        geen enkele schuld treft over de zonevreemdheid

·        juridisch volledig in orde zijn, en dus geen bouwovertreding hebben begaan.

3. Subsidiariteitsprincipe: gemeentelijke overheid

Het huidige RO-beleid gaat in belangrijke mate uit van een subsidiariteit, gebaseerd op het instrument van de ruimtelijke planning.

Wat op gemeentelijk niveau kan aangepakt worden, moet niet op provinciaal of gewestelijk niveau worden behandeld, met dien verstande dat het lagere niveau steeds moet handelen in overeenstemming met het ruimtelijk structuurplan van het hogere niveau.     

Het nieuwe gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is nog in een embryonale fase. Nochtans is reeds duidelijk welke de marges van dit structuurplan zullen zijn, gezien Zoersel op het gebied van de structuurplanning in het verleden een voorloper was, en gezien de lijnen zoals vastgelegd in het Ruimtelijk Strucuurplan Vlaanderen (RSV) en het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (RSPA).    

Het is voor de gemeenten evenwel mogelijk om, zolang het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan niet af is, te blijven werken met de klassieke instrumenten van de RO. In het andere geval zouden noodzakelijke beslissingen inzake RO niet kunnen genomen worden, en zou het beleid geïmmobiliseerd worden.

4. Situatie in Zoersel

In uitvoering van het Bestuursakkoord, heeft het gemeentebestuur een inventaris gemaakt van de zonevreemde woningen in Zoersel.

136 zonevreemde woningen (op een totaal van 287 zonevreemde woningen) zijn gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied :

§         natuurgebied                                                      53

§         bosgebied                                             67

§         agrarisch gebied met ecologische waarde           16

De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening loopt vooruit op het definitief goedgekeurde gemeentelijke ruimtelijk structuurplan. Dit structuurplan zal een vertaling bieden van dezelfde ruimtelijke perspectieven als deze die een vertaling vinden in deze stedenbouwkundige verordening.   

5. Inspiratie

De proeve van Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening vindt zijn inspiratie in het voorontwerp van algemene stedenbouwkundige verordening van toepassing op weekendverblijven, zoals in bijlage opgenomen bij het Beleidsplan Weekendverblijven dat Vlaams minister Van Mechelen bij het parlement heeft ingediend[1]. Weekendverblijven zijn als categorie een specifieke vorm van zonevreemde woningen, waarvoor de Vlaamse overheid een specifiek plan van aanpak voorstelt.

Dit model kan, uiteraard mits de nodige aanpassingen i.f.v. de specificiteit van de problematiek, ook gebruikt worden voor de situatie in Zoersel.

Een verdere aanpassing en invulling van dit model vindt zijn inspiratie in het Decreet zonevreemde woningen van 13 juli 2001.

6. Artikelsgewijze bespreking

6.1. Toepassingsgebied (art. 1)

Deze gemeentelijke stedenbouwkundige verordening is van toepassing op :

-(a) bestaande

-(b) woningen

die aan de volgende voorwaarden voldoen:

-(c) gelegen te Zoersel

-(d) gelegen in natuurgebied, bosgebied, of agrarisch gebied met ecologische waarde

-(e) niet verkrot zijn

-(f) vergund zijn of geacht vergund te zijn.

(a)     Toekomstige woningen vallen niet onder deze verordening. De woning moet gebouwd zijn vóór het van kracht worden van deze verordening.

(b)     Het moet gaan om gebouwen met een woonfunctie.

(c)     Het is evident dat deze gemeentelijke verordening enkel van toepassing is op het grondgebied van de gemeente.

(d)     Het betreft woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Uit de inventarisatie blijkt dat in Zoersel enkel het geval is voor woningen in natuurgebied, bosgebied of agrarisch gebied met ecologische waarde.

(e) Deze verordening is erop gericht om een antwoord te bieden op de sociale en maatschappelijke noden van de bewoners/eigenaars van woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, en dit in evenwicht met de nood aan een goede ruimtelijke ordening. Deze noden zijn niet aanwezig in het geval van verkrotte woningen.

Woningen worden beschouwd als verkrot indien ze niet voldoen aan de elementaire vereisten van stabiliteit.

(f) De problematiek van Illegale woningen staat in se los van de problematiek van de zonevreemde woningen. Deze verordening geeft dan ook geen antwoord op de gevolgen van het niet vergund zijn van woningen.

Met vergund of geacht vergund te zijn wordt bedoeld:

§        woningen opgericht voor 29 maart 1962 ;

§        woningen opgericht met een geldige bouwvergunning ;

§        woningen waarvoor geen geldige vergunning kan worden voorgelegd, maar waarvan noch de gemeente, noch AROHM kan aantonen dat ze is opgericht in strijd met de geldende regelgeving.  

6.2. Beperking: goede ruimtelijke ordening mag niet geschaad worden (art. 2) 

Deze verordening geeft perspectieven voor de eigenaars/bewoners van de betrokken woningen. Dit moet gebeuren in evenwicht met de noodzaak aan een goede ruimtelijke ordening. Daarom is het aangewezen om nog steeds een bepaling te voorzien waarbij de vergunning verlenende overheid het recht heeft om de voorschriften van de verordening ter zijde te laten indien manifest blijkt dit in het andere geval tot gevolg zou hebben dat de goede ruimtelijke ordening zou geschaad worden.         

6.3. Normen van toepassing (art. 3 e.v.)

De woningen die onder de toepassing vallen van deze verordening, zijn gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. In ruil voor toekomstmogelijkheden, voor verdere ontwikkeling van deze woningen, is het dan ook evident dat deze mogelijkheden beperkt worden door een aantal technische voorschriften die erop gericht zijn te vermijden dat de zwakke ruimtelijke draagkracht van het gebied door deze ontwikkeling geschaad wordt.

Deze normen hebben betrekking op:

§         maximum oppervlakte en volume

§         gebruik van materialen

§         afsluitingen

§         beplanting

§         aansluitingen aan rioolnet

§         tanks

§         best beschikbare technieken op het vlak van verwarming

Maximum oppervlakte en volume (art. 3 - 4 - 5)

Al naargelang de soort kwetsbaarheid is er een differentiatie in maximum volume van het gebouw.

Om de niet bebouwde ruimte maximaal te behouden, mogen de bouwsels nooit meer dan 1/3 van de perceelsoppervlakte bedragen. Ook de opritten en parkeerruimte wordt zo minimaal mogelijk gehouden.

Het lijkt te overwegen om in de loop van de uitwerking van deze « Proeve » ook bepalingen op te nemen aangaande de bijgebouwen van de betrokken woningen.   

Materialen en afsluitingen (art. 6 - 7 - 8)

Het spreekt vanzelf dat de voorschriften inzake het gebruik van materialen en de afsluiting erop gericht zijn te vermijden dat van de betrokken woningen een « visuele overlast » uitgaat die het evenwicht met de zwakkere draagkracht van de omgeving in het gedrang brengt.

Beplanting (art. 9 – 10)

De bestaande beplanting mag zeker niet verminderen. Voor bosgebied geldt de specifieke vereiste om het bosgebied maximaal intact te houden of verder te ontwikkelen.

Aansluitingen (art. 11 – 12)

Om te vermijden dat het bekenstelsel in de betrokken gebieden gaat dienst doen als afvalwaternet, wordt het voorschrift ingevoegd dat de betrokken woningen, indien niet aangesloten op een bestaand gezamenlijk rioolnet, ten minste aangesloten moet zijn op een septic tank en/of een alternatief waterzuiveringssysteem.

Conform de nieuwe inzichten in (afval)waterafvoer, wordt gekozen voor een gescheiden stelsel tussen hemelwater en afvalwater.

Tanks (art. 13)

Idem als voor art. 7 en 8 : vermijden van visuele overlast.

Verwarming (art. 14)

Maximaal mogelijk moet het concept van duurzaam bouwen worden ingevoerd op woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Om te beginnen wordt daarom één aspect in een voorschrift behandeld, nl. de energiezuinigheid bij verwarming.